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8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，很多人就此认为，从此以后，新房再也不能卖“楼花”，开发商只有完成项目竣备，达到入住条件，才能开始对外销售。
实则不然。
根据《通知》第二节表述，实行现房销售的项目，在取得建筑工程施工许可证后，开发企业可与购房人签订购房定金合同，依法收取少量定金；合同应约定定金金额、售价、交付时间及违约责任。定金同样纳入监管。房屋具备交付条件后，才能解除定金监管。
也就是说，现房销售项目，开发商依然可以在达到工程条件的情况下，提前开展销售活动。购房者可以预付一笔定金（理论上低于首付，可能在5%-10%），锁定房源和价格，开发商收取定金，降低价格变动和去化风险。
这一点，与我们当下的期房销售主要差异在于，目前的购房流程是先支付首付，完成网签，主体封顶后就开始按月计息，偿还贷款；而接下来理论上只需支付一笔定金，就完成了预定流程，等到交付后才开始办理按揭或者支付全款。
这样做的好处，首先实打实减轻了购房成本，期房期间持有成本接近为零，这部分费用大部分转嫁到了开发商身上；第二点，在定房到交房的两三年时间里，万一开发商经营出现问题，购房者按揭未办、定金还在监管账户，理论上可以完成无损退房，最多损失定金利息，基本杜绝了烂尾带来的资产风险。
这也是当前现房销售的主要目的：最大程度排除烂尾风险。
至于开发商，与字面理解的“现房销售”相比，通过“定金”安排，有效对冲了行情下行风险，提前锁定销售业绩。
对于现房销售带来的资金缺口，则可以依据同日发布的中国人民银行、国家金融监督管理总局印发《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》、证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》两大金融配套政策补充，减少资金周转放缓带来的压力。
“定金”销售方式，既帮助购房者规避了烂尾风险，又平滑了开发商交付前全面暴露市场的风险，增加拿地信心。
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细读新政下的“现房销售”规则，实际上就是大致复刻了香港现行的销售安排，也与大部分海外国家购房流程接轨。
在香港，开发商卖“楼花”，普通买家大部分都会选择“建筑期付款”，同样仅收取5%（小定）-10%（大定）的定金，交付后再付清首付、办理按揭，完成收房。
根据过去几年香港市场情况看，“楼花”比例（也就是我们接下来的定金销售比例），基本占到市场总量40-50%之间，换句话说有近一半楼盘即使在回款很有限的情况下，依然开展预售，提前锁定价格，还有一半多，则是实打实现房销售，所见即所得。
开发商为什么会主动选择现房销售？因为现房销售往往在定价上会比“楼花”更高，实景销售，也会更有优势，对于资金雄厚、对未来看好的开发商来说，安排一部分房源现房销售也是平衡之选。
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那么，购房者签订了定金协议，如果交房前遇上市场下行，是否存在挞定（违约）风险？比如市场行情下滑了20%，定金仅为10%，对于购房者来说，最理性的做法当然是放弃定金，及时止损。
从香港经验来看，挞定案例确实存在，而且不少。在市场持续下行的24-25年，很多21年或者22年高峰期买进“楼花”的购房者，就果断选择了违约。2024年全年挞定443宗，2025年全年881宗，创三年新高，2026年市场回升，全年预测仅剩550宗，较2025年高峰下降近4成。
放弃定金的数量，与市场行情直接相关。
购房者挞定，开发商没收定金，事情是否就此结束呢？实操中，大部分开发商为了维护品牌形象，选择没收了事，极小部分开发商除了没收定金，还会对超出定金部分损失，继续追讨。
比如，长实就在24年，对旗下两个楼盘共8名买家合计没收订金861万港元，并入禀高院追讨重售差价合计1765万港元。
至于我们的实际操作方式，还是要看具体定金协议怎么写，以及会不会和征信挂钩。
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在当下环境中，“定金”与实景现房销售并行，是更具操作性的改革模式。既完全保护了购房者资金安全，又给了开发商更大操盘自主权。
当然，无论哪种销售方式配资股票配资平台，都会急剧增加开发商资金压力，限制拿地能力，也在一定程度上减少新房供应量，对于手握土地储备的开发商和核心板块二手房业主，是实打实的利好。
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